鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２６１１０７ -111119	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１２６１１０７ -591023	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、北東6.2m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２０１２５１１０７ -111005	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
d	１２０１２６１１０７ -591040	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e	１２０１２６１１０７ -111120	札幌市西区		底地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	102,271	100 [ 100.0]	102,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 92,067	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	85,564	100 [ 98.0]	87,310		91,200
c	(　 ) 94,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	93,228	100 [ 96.0]	97,113		101,000
d	(　 ) 88,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	87,536	100 [ 100.0]	87,536		91,500
e	(　 ) 85,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	84,370	100 [ 100.0]	84,370		88,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

札幌西 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,603,348	657,002	2,946,346	2,224,390	721,956	（　0.9709） 700,947	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,930,614 円　　　　（　 69,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.55	Ｗ2	251.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.2 m x 20.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（１戸当たり約５７㎡）４戸を想定した。また敷地内の駐車スペース４台分を想定した。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	125.55	90.8	114.00	1,280	145,920	1.0	145,920
							0.0	0
～

～

～

～

計		251.10	90.8	228.00		291,840		291,840
								0

⑨年額支払賃料	291,840 円　×　12ヶ月　＝　 3,502,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,502,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 189,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,600,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	291,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,603,348 円　　　　（　 15,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２６５１０７　　　　-111002	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,281 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２６５１０７　　　　-115003	1,144 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,144
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,300 円	30,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,702 円	3,790,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,000 円	30,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,200 円	30,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,002 円　（　　　　　　 2,882 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 251.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,224,390 円（　　　　　 9,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,603,348 円
②総費用	657,002 円
③純収益　①－②	2,946,346 円
④建物等に帰属する純収益	2,224,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	721,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	700,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,930,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
札幌西 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 -16

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　三原　正之

印

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区西野１条４丁目７０番１２｢西野１条４－３－８｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	発寒南 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ市
道

交通

施設

発寒南駅南西方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパート、マンション等が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測
する。比較的人気度の高い地域で、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西野及び西町周辺の既成住宅地域。需要者は札幌市内に居住する中間所得層が大半であるが、アパート、
マンション等の経営を目的とする法人及び富裕層の個人も存し、それらの需要が高まっている。熟成した住宅街を形成
しており、利便性も比較的良好で、同一需給圏内に新たな宅地供給は少なく、需給関係は安定している。土地は２５０
㎡程度で２千４００万円程度、新築の戸建物件は土地を細分化して３千５００万円前後が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅のほかアパート、マンション等の収益物件が多い低層住宅地である。引続き賃貸物件に対する需要と人気が高
いが、賃貸需要は地下鉄駅周辺に傾いており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は
やや低位に試算された。代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を中心に、収益
価格を比較考量し、最近の地価動向が強めに推移している点等を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,200 円／㎡

[105.2]
100

100
[106.0]

100
[101.0]

[104.5]
100

94,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区は人口増が続き地下鉄及びＪＲ沿線を中
心に宅地需要が極めて強く、郊外においても
人気の高い住宅地が多いため、需給動向は強
含んでいる。

利便性が比較的良好な熟成した住宅地域で、
戸建住宅のほかアパート、マンション等の需
要も見られ、宅地需要は底堅く、市場性が増
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２６１１０７ -591071	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ整形	北東12m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１２６１１０７ -591074	札幌市西区		更地	（　）	正方形	北西8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２０１２６１１０７ -591083	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、南西8m、角地		１中専１８ｍ高度地区 (60,200)
d	１２０１２９１１０７ -111051	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南西6.1m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 117,218	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	115,486	100 [ 124.4]	92,834	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	97,000
b	(　 ) 106,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	105,389	100 [ 113.0]	93,265		97,500
c	(　 ) 104,231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	97,778	100 [ 106.1]	92,156		96,300
d	(　 ) 114,622	100 [ 142.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	77,244	100 [ 83.1]	92,953		97,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -13.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,000 円／㎡]

札幌西 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,532,449	720,046	2,812,403	2,103,990	708,413	（　0.9728） 689,144	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	15,662,364 円　　　　（　 68,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.55	Ｗ2	251.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	11.2 m x 20.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の共同住宅、２ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約５７㎡、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	125.55	91.0	114.25	1,250	142,813	1.0	142,813
							0.0	0
～

～

～

～

計		251.10	91.0	228.50		285,626		285,626
								0

⑨年額支払賃料	285,626 円　×　12ヶ月　＝　 3,427,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 228.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,427,512 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 185,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,529,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	285,626 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,532,449 円　　　　（　 15,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２６５１０７　　　　-111001	1,414 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,251 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２６５１０７　　　　-111002	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,239
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,300 円	30,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	185,776 円	3,715,512　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,000 円	30,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,170 円	30,100,000　×　　　　 0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,046 円　（　　　　　　 3,158 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 251.10 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 45 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,103,990 円（　　　　　 9,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,532,449 円
②総費用	720,046 円
③純収益　①－②	2,812,403 円
④建物等に帰属する純収益	2,103,990 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	708,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	689,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,023 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,662,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,700 円／㎡）