別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 札幌南 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -37 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠 印  TEL.

鑑定評価額 1,460,000 円  １㎡当たりの価格 7,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区北ノ沢１７４５番５６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南8m市道 水道、下水 真駒内 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域であるが、地 区計画により一般住宅等の建 築が可能 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅北西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 藻岩山麓の市街化調整区域内に所在する南区郊外の住宅地域である。周辺に買物施設等がなく生活利便性にやや 劣る地域であり、需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区郊外の市街化調整区域を中心とした圏域であり、需要者の中心は、札幌市居住者がほとんどを占め ると把握される。市街化調整区域であるが、地区計画（北ノ沢静涼苑地区）により一般住宅等の建築が可能である。交 通接近条件や生活利便性に劣る地域であり、土砂災害警戒区域にも指定されており、需要は弱い。需要の中心となる価 格は、土地が５５坪程度の画地で１００万～１５０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅の中に空地も見られる南区郊外の市街化調整区域内の宅地であり、当該地域に収益物件はなく賃貸市場が成立 していないため収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、自用目的の取引が中心であるため、比準 価格に標準をおき、市内全域の市街化調整区域内に所在する他公示地の価格動向にも留意し、近時の不動産市況等も考 慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄沿線を中心に宅地需要は堅調で地価は 上昇基調となっているが、中心部から距離の ある郊外では弱含みの地域もあり、二極化が 進んでいる。 交通接近条件や生活利便性に劣る市街化調整 区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな 変動は見られず、地価は下落傾向が続いてい る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.0 ％  ％