鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２９１１０６ -111031	札幌市南区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１２９１１０６ -111038	札幌市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２０１２９１１０６ -591037	札幌市南区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２０１２９１１０６ -111043	札幌市南区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２０１２９１１０６ -591039	札幌市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南7.3m市道、西6m、角地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,624	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	95,636	100 [ 98.9]	96,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 80,734	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	103,440	100 [ 102.0]	101,412		107,000
c	(　 ) 128,731	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	111,442	100 [ 115.5]	96,487		102,000
d	(　 ) 111,875	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,113	100 [ 115.0]	99,229		105,000
e	(　 ) 132,473	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	129,804	100 [ 128.8]	100,780		107,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

札幌南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,305,308	663,236	2,642,072	1,889,280	752,792	（　0.9728） 732,316	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,643,545 円　　　　（　 82,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.20	Ｗ2	204.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	16.0 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から木造２階建てのアパート、１ＬＤＫ４戸、平均専有面積約４５．３４㎡を想定した。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	102.20	88.7	90.65	1,390	126,004	1.0	126,004
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.20	88.7	90.65	1,420	128,723	1.0	128,723
							0.0	0
～

～

～

計		204.40	88.7	181.30		254,727		254,727
								0

⑨年額支払賃料	254,727 円　×　12ヶ月　＝　 3,056,724 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,056,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 173,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,302,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,727 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,305,308 円　　　　（　 16,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２９５１０６　　　　-591032	1,441 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,421 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２９５１０６　　　　-591033	1,503 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	1,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,836 円	3,476,724　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,100 円	25,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,236 円　（　　　　　　 3,267 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 204.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,889,280 円（　　　　　 9,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,305,308 円
②総費用	663,236 円
③純収益　①－②	2,642,072 円
④建物等に帰属する純収益	1,889,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	752,792 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	732,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,643,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
札幌南 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 -5

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　林　誠

印

TEL.

鑑定評価額

21,100,000 円

１㎡当たりの価格

104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区澄川１条２丁目５番１２｢澄川１条２－２－１５｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）２７ｍ高度地区
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	澄川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

澄川駅西方

700m

法令

規制

１中専
(60,200)
２７ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄「澄川」駅から比較的近い一般戸建住宅の中にアパート等が見られる住宅地域である。地下鉄駅から徒歩
圏にある地域で利便性が高く、札幌市内全体の住宅用地需要の高まりをうけて、地価の上昇が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄「澄川」駅徒歩圏の住宅地域である。戸建住宅のほかアパート等投資物件も見られる地域であり、
主な需要者は自己使用の住宅用地を探す個人及び、アパート経営等を行う個人・法人が中心となっている。地下鉄駅に
比較的近く、近隣に商業施設等も見られることから利便性は高く、住宅地域としての需要は堅調である。需要の中心と
なる価格は、土地が６０坪程度の画地で２０００万円前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

澄川地区の住宅地域から事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い比準価格となった。アパート等の投
資物件も見られるものの、賃料の上昇には遅行性があることから、収益価格はやや低く求められた。各種補修正も適切
に行われた規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌検討のうえ、周辺の不動産市況や代表標準地も考慮のうえ
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[103.0]

100
[119.0]

[106.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄沿線を中心に宅地需要は堅調で地価は
上昇基調となっているが、中心部から距離の
ある郊外では弱含みの地域もあり、二極化が
進んでいる。

地下鉄「澄川」駅周辺においては大きな地域
要因の変動はみられないものの、利便性の良
い住宅地域として地価は上昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２９１１０６ -111031	札幌市南区		貸家建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１２９１１０６ -591037	札幌市南区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２０１２９１１０６ -591031	札幌市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、北7.3m、角地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
d	１２０１２９１１０６ -111042	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、中間画地		１中専２７高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,624	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	95,636	100 [ 100.0]	95,636	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 128,731	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	111,442	100 [ 111.2]	100,218		106,000
c	(　 ) 102,152	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	101,093	100 [ 99.0]	102,114		108,000
d	(　 ) 109,144	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	108,084	100 [ 99.0]	109,176		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

札幌南 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,398,397	766,071	2,632,326	1,907,220	725,106	（　0.9728） 705,383	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,031,432 円　　　　（　 79,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	102.20	Ｗ2	204.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専２７ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	16.0 m x 12.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート（１ＬＤＫ４戸）、平均専有面積約４５㎡を想定、駐車場５台。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	102.20	88.7	90.65	1,450	131,443	1.0	131,443
							0.0	0
～

～

～

～

計		204.40	88.7	181.30		262,886		262,886
								0

⑨年額支払賃料	262,886 円　×　12ヶ月　＝　 3,154,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,154,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 178,732 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,395,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	262,886 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,398,397 円　　　　（　 16,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１２９５１０６　　　　-591031	1,535 ( 1,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,535	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１２９５１０６　　　　-111033	1,364 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,800 円	26,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	285,971 円	3,574,632　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 271,300 円	26,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	26,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 766,071 円　（　　　　　　 3,774 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 204.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,907,220 円（　　　　　 9,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,398,397 円
②総費用	766,071 円
③純収益　①－②	2,632,326 円
④建物等に帰属する純収益	1,907,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	725,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,031,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,000 円／㎡）