鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊平 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１０１１０５ -595060	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
b	１２０１１０１１０５ -117001	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、南東9.1m、角地		準工４５ｍ高度地区風致地区 (70,300)
c	１２０１０４１１０５ -115505	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ台形	南西25m国道、北西6m、北東4m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２１９１０４１１０５ -515026	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北西36m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,173	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,156	100 [ 75.2]	291,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 272,250	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	265,635	100 [ 89.9]	295,478		310,000
c	(　 ) 151,161	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	149,146	100 [ 75.5]	197,544		207,000
d	(　 ) 132,460	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,288	100 [ 69.6]	198,690		209,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.3
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.8
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -23.3
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -29.3
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

豊平 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,082,525	9,399,842	16,682,683	13,760,200	2,922,483	（　0.9468） 2,767,007	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	64,349,000 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊平 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.40	ＲＣ5	1,298.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	15.0 m x 21.7 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所２部屋、３～５階事務所３部屋を想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.10	76.9	151.60	2,700	409,320	3.0	1,227,960
							0.0	0
2～ 5	事務所	275.40	85.3	234.90	1,950	458,055	3.0	1,374,165
							0.0	0
～

～

～

計		1,298.70	84.0	1,091.20		2,241,540		6,724,620
								0

⑨年額支払賃料	2,241,540 円　×　12ヶ月　＝　 26,898,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,091.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,898,480 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,958,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,019,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,724,620 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,082,525 円　　　　（　 80,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１９１１０５１０５　　　　-591026	1,256 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,994	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１９１１０５１０５　　　　-595005	1,052 ( 1,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,927
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊平 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	856,000 円	214,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,756,342 円	27,978,480　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 705,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,546,600 円	214,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	321,000 円	214,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,399,842 円　（　　　　　　 28,834 円／㎡）　　（経費率　　 36.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,298.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,760,200 円（　　　　　 42,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,082,525 円
②総費用	9,399,842 円
③純収益　①－②	16,682,683 円
④建物等に帰属する純収益	13,760,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,922,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,767,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,349,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
豊平 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊平 5-1

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

印

TEL.

鑑定評価額

86,700,000 円

１㎡当たりの価格

266,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外｢月寒中央通７－４－７｣				②地積　(㎡)	326 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:1.5	事務所兼店舗ＲＣ5F1B	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北東25m国道、北西側道	水道、ガス、下水	月寒中央近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

月寒中央駅南方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は認められず、今後も地下鉄駅前の繁華性の高い商業地域として推移していくものと予測する。
駅近接地域に対する需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊平区内の地下鉄駅周辺の商業地域。需要者の中心は市内及び道内主要都市を拠点とする商工業関連業
者および不動産関連事業者と見られる。投資用物件に加え、中央区に集中していたマンション建設が郊外部で再開され
たこともあり、駅近接地域では堅調な需要が見られ地価は依然上昇傾向となっている。取引が稀少であり、規模、総額
、単価とも様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近には自用物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、
収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、同一路線上に
存する事例を重視して試算した信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、最
新の市場動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊平 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 190,000 円／㎡

[110.5]
100

100
[100.0]

100
[ 82.9]

[105.0]
100

266,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

賃貸物件の供給過剰傾向・融資環境の厳格化
にも依らず、利便性良好な地域ではマンショ
ン用地を中心に依然底堅い需要が見られる。

地域内に格別の変動要因はないが、地下鉄駅
への接近性が良好であることから需給は強含
みとなっている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊平 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１１０１１０５ -595060	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
b	２１９１０４１１０５ -515029	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南西25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
c	１２０１１０１１０５ -117001	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m国道、南東9.1m、角地		準工４５ｍ高度地区風致地区 (70,300)
d	２１９１１０１１０５ -111037	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、北15.4m、西8m、三方路		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,173	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	219,156	100 [ 82.7]	265,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 186,705	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,173	100 [ 80.8]	240,313		252,000
c	(　 ) 272,250	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	265,635	100 [ 90.3]	294,169		309,000
d	(　 ) 181,501	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 111.2]	171,055	100 [ 59.9]	285,568		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +11.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 271,000 円／㎡]

豊平 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,082,525	9,306,442	16,776,083	13,760,200	3,015,883	（　0.9468） 2,855,438	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	66,405,535 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊平 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.40	ＲＣ5	1,298.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	326 ㎡	15.0 m x 21.7 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は事務所、駐車場６台を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	197.10	76.9	151.60	2,700	409,320	3.0	1,227,960
							0.0	0
2～ 5	事務所	275.40	85.3	234.90	1,950	458,055	3.0	1,374,165
							0.0	0
～

～

～

計		1,298.70	84.0	1,091.20		2,241,540		6,724,620
								0

⑨年額支払賃料	2,241,540 円　×　12ヶ月　＝　 26,898,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,091.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,898,480 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,958,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,019,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,724,620 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,082,525 円　　　　（　 80,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０４５１０５　　　　-591006	1,721 ( 1,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	1,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,955 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１９１１０５１０５　　　　-595007	1,542 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	1,878
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊平 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	856,000 円	214,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,756,342 円	27,978,480　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 719,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,546,600 円	214,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,306,442 円　（　　　　　　 28,547 円／㎡）　　（経費率　　 35.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,298.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,760,200 円（　　　　　 42,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,082,525 円
②総費用	9,306,442 円
③純収益　①－②	16,776,083 円
④建物等に帰属する純収益	13,760,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,015,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,855,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,405,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）