別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊平 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊平 -3 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒 印  TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東３条１８丁目２２７番１７ ｢月寒東３条１８－２２－１８｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 (51,97) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 南東9m市道 水道、下水 福住 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 福住駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から２ｋｍあるものの戸建住宅への需要の高ま り等により、地価上昇は更に勢いを増している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区の住宅地域である。需要者の中心は、３０代の札幌市内の居住者である。典型的需要者は戸建住宅 の取得を企図する個人であり、賃貸不動産への投資家も散見される。豊平区の住宅地の地価は、地下鉄駅からの距離の 長短にかかわらず上昇が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみでは２２百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の事例は、信頼性相応である。収益還元法は適用しなかった。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図す る個人であり、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、 比準価格が説得力を有し、地下鉄駅から２ｋｍだが戸建住宅への需要の高まり等により、地価上昇は更に勢いを増して いることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって上記の通り、鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊平 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,300 円／㎡ [105.4] 100 100 [104.5] 100 [104.7] [104.5] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊平区の住宅地の地価は、地下鉄駅からの距 離の長短にかかわらず上昇が続いている。 地下鉄駅から２ｋｍあるものの戸建住宅への 需要の高まり等により、地価上昇は更に勢い を増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％