別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 札幌白石 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 5-17 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　浩子 印  TEL.

鑑定評価額 346,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区本通２０丁目南３番２ ｢本通２０南１－３４｣ ②地積 　(㎡) 3,457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ4 低層店舗、営業所等 が建ち並ぶ商業地域 北東25m国道 水道、下水 南郷１８丁目 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 南郷１８丁目駅北東方 620m 法令 規制 準工 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの店舗・営業所等の建ち並ぶ路線商業地域であり、特に変動要因は見らず現状維持と予測する。路線状 況が良く用途の多様性も期待され、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に白石区を中心とした市内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、道内外の自 用・賃貸を目的とするの法人が殆どある。国道沿いで交通機関からも近く用途の多様性も期待できる事から、需要は強 含み傾向と考える。土地需要の中心価格帯は、用途・規模等によりまちまちで幅があることから見いだせない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、白石区内の商業地の複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は 収益性を示す価格であるが、想定部分が多いことから信頼性がやや劣る。事業の採算性等を検討する場合、一般的な地 価水準も指標にするものである。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討 及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚別 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [111.3] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は穏やかな回復傾向にある。白石区内の 不動産需要は地下鉄駅周辺・幹線道路沿いを 中心に活発でこの傾向は郊外地域にも及びつ つある。 地域要因に特段の変動はないものの、路線状 況の良い地域であることから需要は強含み傾 向と考える。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％