鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -115006	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -115007	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -595012	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区特別用途地区 (80,400)
d	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -595013	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,488	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,234	100 [ 91.2]	161,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 154,886	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,209	100 [ 89.3]	176,046		176,000
c	(　 ) 170,000	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,750	100 [ 100.0]	182,750		183,000
d	(　 ) 122,474	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	128,720	100 [ 87.1]	147,784		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

札幌白石 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,924,744	3,572,411	12,352,333	11,188,200	1,164,133	（　0.9468） 1,102,201	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,632,581 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	196.00	ＲＣ6	937.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	237 ㎡	12.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア賃貸）、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ及び３ＬＤＫ・平均専有面積約６５㎡）。共用面積容積不算入。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.00	85.5	167.50	2,600	435,500	3.0	1,306,500
							0.0	0
2～ 5	住宅	153.36	83.0	127.36	1,630	207,597	1.0	207,597
							0.0	0
6～ 6	住宅	103.79	74.9	77.79	1,660	129,131	1.0	129,131
							0.0	0
塔屋～	機械室	24.00

～

計		937.23	80.5	754.73		1,395,019		2,266,019
								0

⑨年額支払賃料	1,395,019 円　×　12ヶ月　＝　 16,740,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 754.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,740,228 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 837,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,903,217 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,266,019 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,924,744 円　　　　（　 67,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-595011	1,968 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,606 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-595012	2,133 ( 2,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,495
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	522,000 円	174,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	837,011 円	16,740,228　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,774,800 円	174,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,572,411 円　（　　　　　　 15,073 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 937.23 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,188,200 円（　　　　　 47,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,924,744 円
②総費用	3,572,411 円
③純収益　①－②	12,352,333 円
④建物等に帰属する純収益	11,188,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,164,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,102,201 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,632,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
札幌白石 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 5-8

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

印

TEL.

鑑定評価額

39,100,000 円

１㎡当たりの価格

165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区本郷通８丁目南１番３外｢本郷通８南２－７｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）６０ｍ高度地区 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

南郷７丁目駅北東方

360m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

本郷通沿いの店舗、飲食店、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、特に大きな変動要因はなく、今後も現状維持
と予測される。地下鉄駅に近い立地性から需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白石区を主に市内の地下鉄駅徒歩圏内を中心とした商業地域一円。需要者は店舗目的の個人・法人、収益
物件目的の不動産投資家及びマンション業者等が中心である。地下鉄駅徒歩圏にあっては商業用地としての需要は少な
いものの、収益物件用地需要が根強く、地価も大きな上昇傾向が続いている。当該近隣地域における中心価格帯は、単
価で１６万～１７万円／㎡前後であるが、総額は規模・用途により様々で特に一定していない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は近隣型の店舗、飲食店及びマンション等が建ち並ぶ商業地域で、需要者の多くは事業採算性から意思決定を
行い、一般的地価水準を指標に市場参加するものと思われる。自用建物も多く、地価に見合う賃料水準が形成されてい
ないこともあり収益価格が低位に試算されたと判断される。試算価格の調整は、実証的な比準価格を重視し、収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚別 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 115,000 円／㎡

[111.3]
100

100
[100.0]

100
[ 77.5]

[100.0]
100

165,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

白石区の商業地域は、地下鉄駅周辺の需要は
好調で、地価の上昇も顕著である。郊外地域
へも需要は広がり、率は低いものの地価は強
含み傾向にある。

特に大きな変動要因は見当たらないが、地下
鉄駅に近い立地性から需要は強く、地価は二
桁台の上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -595012	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区特別用途地区 (80,400)
b	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -115006	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -115007	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２０Ｋ１６１Ｔ１０４ -195002	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ整形	北東25m国道、南東15m、南西8m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,000	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,750	100 [ 100.0]	182,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 145,488	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,234	100 [ 90.3]	163,050		163,000
c	(　 ) 154,886	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,209	100 [ 90.3]	174,096		174,000
d	(　 ) 134,356	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	128,203	100 [ 73.9]	173,482		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

札幌白石 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,942,497	3,573,845	12,368,652	11,188,200	1,180,452	（　0.9468） 1,117,652	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	25,991,907 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	196.00	ＲＣ6	937.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	237 ㎡	12.1 m x 20.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

６階建の店舗兼共同住宅を想定。１階がフロアー貸し店舗、２～６階が１ＬＤＫ・３ＬＤＫが計９戸、平均専有面積約６５．２４㎡。

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	196.00	85.5	167.50	2,600	435,500	3.0	1,306,500
							0.0	0
2～ 5	住宅	153.36	83.0	127.36	1,630	207,597	1.0	207,597
							0.0	0
6～ 6	住宅	103.79	74.9	77.79	1,680	130,687	1.0	130,687
							0.0	0
塔屋～	機械室	24.00

～

計		937.23	80.5	754.73		1,396,575		2,267,575
								0

⑨年額支払賃料	1,396,575 円　×　12ヶ月　＝　 16,758,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 754.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,758,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 837,945 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,920,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,267,575 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,942,497 円　　　　（　 67,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-595006	2,133 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	2,693	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,607 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-595012	2,133 ( 2,042)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,495
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	522,000 円	174,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	837,945 円	16,758,900　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,774,800 円	174,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	174,000 円	174,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,573,845 円　（　　　　　　 15,080 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	174,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 937.23 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,188,200 円（　　　　　 47,208 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,942,497 円
②総費用	3,573,845 円
③純収益　①－②	12,368,652 円
④建物等に帰属する純収益	11,188,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,180,452 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,117,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,991,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）