別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 札幌東 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -30 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆 印  TEL.

鑑定評価額 2,520,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区中沼１条３丁目２９番２０４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 空地 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 新道東 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域であるが、地 区計画により一般住宅の建築 が可能な地域である。 街 路 基準方位　　北　６ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。当該地域は地区計画により一般住宅の建築が可能な市街化調整 区域内の住宅地域で、競争力は劣るものの底値感もあり地価は横ばい基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区及びその周辺区の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は市内在住の戸建住宅所有を目的とす る個人が中心である。近隣地域は地区計画により一般住宅の建築が可能な地域であるが、郊外の市街化調整区域内であ り住宅地域としての競争力は劣る。しかし地価水準は下落が続いてきたことから底値感も窺え、横ばい基調にあると思 われる。需要の中心は、土地は標準規模で２５０万円前後、新築戸建物件は２，０００万円以下と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中沼地区の住宅団地であるが市街化調整区域であり、収益物件は皆無で、戸建住宅の賃貸需要も殆どなく賃 貸市場が形成されていないことから収益価格の試算はできなかった。当該地域内における取引は自用目的のものである ことから、本件においては、地域要因の変動状況、前年価格からの推移等をも十分検討のうえ、取引市場の実態を反映 した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄駅周辺の利便性の良い地域を中心に需 要は堅調で地価上昇が続いている。郊外も一 部弱含みを脱しきれていないものの総体的に は強含みである。 特に大きな変動要因はない。市街化調整区域 内の住宅地域であり、需要回復とまでは言い 難いが、底値感は窺え地価は横ばい基調で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％