鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１９１０４１１０３ -595007	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (80,400)
b	１１９１０４１１０３ -515003	札幌市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北36m道道、西6.5m、南6.5m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２０１０４１１０３ -115503	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北22m道道、東6m、南6m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
d	１１９１０４１１０３ -595009	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m道道、東20m、角地		準工４５ｍ高度地区 (78,242)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,949	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,455	100 [ 115.5]	277,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 139,346	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	165,537	100 [ 77.0]	214,983		228,000
c	(　 ) 86,475	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.5]	117,588	100 [ 56.0]	209,979		223,000
d	(　 ) 130,613	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	136,335	100 [ 60.4]	225,720		239,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

札幌東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要より分譲マンションの開発需要が高く、収益価格より開発法価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,744,244,524	1,372,616,749	11	485,000	4,245.28	240,000	5,907.12
⑧開発法による価格	371,627,775 円　　　　（　 211,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,763 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,763.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,181.02 ㎡	5,907.12 ㎡	5,165.52 ㎡	741.60 ㎡	4,245.28 ㎡	ＲＣ・13F ( 51 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.0 ％）	（ 335.1 ％）	（ 293.0 ％）	（ 42.1 ％）	（ 71.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	53.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似地域における同種物件の取引事例価格等を参考に査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 4,245.28 ㎡　　＝　　　　 2,058,960,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,058,960,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 5,907.12 ㎡　　＝　　　　 1,460,240,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,058,960,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 205,896,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,666,136,144 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	164,716,864 円	( 8 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 150,995,949 円
	販売総額(2期)	1,482,451,776 円	( 72 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,267,644,514 円
	販売総額(3期)	411,792,160 円	( 20 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 325,604,061 円
収入合計		－	－	－	－	1,744,244,524 円
支出	建築工事費(1期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,211,193 円
	建築工事費(2期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 127,055,488 円
	建築工事費(3期)	1,168,192,051 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 923,689,455 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	123,537,648 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,235,918 円
	販売管理費(2期)	82,358,432 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 70,424,695 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,372,616,749 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,744,244,524 円　　－　　　　　　 1,372,616,749 円　　＝　　　　　 371,627,775 円 211,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
札幌東 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 -15

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　前田　芳秀

印

TEL.

鑑定評価額

405,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北９条東３丁目４０番１４｢北９条東３－１－１｣				②地積　(㎡)	1,763 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1.5:1	共同住宅ＳＲＣ13	高層のマンション、事務所等が混在する住宅地域	西14.5m市道、三方路	水道、ガス、下水	さっぽろ 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

さっぽろ駅北東方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンション、事務所等の多く見られる住宅地域。やや距離はあるがＪＲ、地下鉄の２路線が利用できるため
利便性に恵まれており今後も高層化が進み需要は増えると推測され、価格水準は上昇傾向と思料される。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 210,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ札幌駅周辺及び東区の地下鉄駅周辺の商業地域一帯。主な需要者はマンション開発業者、不動産業
者等である。周辺地域では再開発が行われており街並みが変貌しつつあり、病院等の進出も予定されている。立地の良
さから本社用地としても工事が行われている。規模の大きい売却物件が市場に出れば高額で取引される可能性が高い。
土地の価格は規模及び街路条件等により価格が大きく異なり中心となる価格水準を明確にするには困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では高層の分譲マンションが多いため、分譲マンションを想定し投資採算性の検証を行うことは価格の妥当性を判
断する有力な手法である。分譲マンションを想定して開発法を適用し価格は適切に求められた。一方、取引事例から求
められた比準価格は不動産市場の実勢を反映している。両価格はやや開差が認められるが本件では比準価格を重視し、
開発法を適用した価格も勘案し、開発に慎重な取引市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市内では低金利の継続等から、収益物件
及び戸建住宅への需要は依然として旺盛であ
るが、マンション開発については慎重な姿勢
が続いている。

中央区に集中していたマンション用地需要は
豊平・東区等の利便性の良い地域にも移りつ
つあるが、峻別化が進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０４１１０３ -111002	札幌市東区		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、北5.4m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１０４１１０３ -115501	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m道道、西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１１９１０４１１０３ -515003	札幌市東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北36m道道、西6.5m、南6.5m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１１９１０３１１０３ -595010	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	東32m市道、南11m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	１１９１０４１１０３ -595009	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m道道、東20m、角地		準工４５ｍ高度地区 (78,242)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,937	100 [ 130.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	178,924	100 [ 92.2]	194,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	206,000
b	(　 ) 159,720	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	176,803	100 [ 77.9]	226,961		241,000
c	(　 ) 139,346	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	165,537	100 [ 77.9]	212,499		225,000
d	(　 ) 152,987	100 [ 100.0]	[ 113.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	165,809	100 [ 72.3]	229,335		243,000
e	(　 ) 130,613	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	136,335	100 [ 61.4]	222,044		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

札幌東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション適地で、開発法の適用が適切であるから。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,742,943,261	1,372,616,749	11	485,000	4,245.28	240,000	5,907.12
⑧開発法による価格	370,326,512 円　　　　（　 210,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,763 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,763.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,181.02 ㎡	5,907.12 ㎡	5,165.52 ㎡	741.60 ㎡	4,245.28 ㎡	ＲＣ・13F ( 51 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.0 ％）	（ 335.1 ％）	（ 293.0 ％）	（ 42.1 ％）	（ 71.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	53.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

販売中の物件を参考にした。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 4,245.28 ㎡　　＝　　　　 2,058,960,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,058,960,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 5,907.12 ㎡　　＝　　　　 1,460,240,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,058,960,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 205,896,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,666,136,144 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率・消費税増税等のリスクを考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	164,716,864 円	( 8 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 149,694,686 円
	販売総額(2期)	1,482,451,776 円	( 72 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,267,644,514 円
	販売総額(3期)	411,792,160 円	( 20 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 325,604,061 円
収入合計		－	－	－	－	1,742,943,261 円
支出	建築工事費(1期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,211,193 円
	建築工事費(2期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 127,055,488 円
	建築工事費(3期)	1,168,192,051 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 923,689,455 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	123,537,648 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,235,918 円
	販売管理費(2期)	82,358,432 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 70,424,695 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,372,616,749 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,742,943,261 円　　－　　　　　　 1,372,616,749 円　　＝　　　　　 370,326,512 円 210,000 円／㎡