鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０３１１０３ -111041	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１０３１１０３ -111030	札幌市東区		更地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２１９１０２１１０３ -511054	札幌市東区		更地	（　）	台形	北20m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２０１０４１１０３ -111017	札幌市東区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２０１０３１１０３ -111001	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,467	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	98,658	100 [ 104.9]	94,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	96,900
b	(　 ) 78,871	100 [ 80.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,955	100 [ 100.9]	100,055		103,000
c	(　 ) 99,330	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,482	100 [ 106.1]	100,360		103,000
d	(　 ) 83,966	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	85,107	100 [ 90.1]	94,458		97,300
e	(　 ) 82,640	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,084	100 [ 84.7]	99,273		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

札幌東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,430,266	897,063	2,533,203	1,881,910	651,293	（　0.9512） 619,510	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,079,773 円　　　　（　 74,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.48	Ｓ3	211.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	13.9 m x 13.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の共同住宅１ＬＤＫタイプ全６戸、平均専有面積３２㎡、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.48	91.3	64.32	1,360	87,475	1.0	87,475
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.48	91.3	64.32	1,400	90,048	1.0	90,048
							0.0	0
～

～

～

計		211.44	91.3	192.96		267,571		267,571
								0

⑨年額支払賃料	267,571 円　×　12ヶ月　＝　 3,210,852 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 192.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 138,931 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,349,783 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 258,005 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,427,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,571 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,430,266 円　　　　（　 18,150 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０３５１０３　　　　-111003	1,351 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０３５１０３　　　　-111002	1,279 ( 1,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,359
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,200 円	30,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	294,863 円	3,685,783　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,100 円	30,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 897,063 円　（　　　　　　 4,746 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 211.44 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,881,910 円（　　　　　 9,957 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,430,266 円
②総費用	897,063 円
③純収益　①－②	2,533,203 円
④建物等に帰属する純収益	1,881,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	651,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	619,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,278 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,079,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
札幌東 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 -13

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　美香

印

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北３５条東１８丁目４７１番５４｢北３５条東１８－２－６｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:1	住宅Ｗ3	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	新道東 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

新道東駅東方

390m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因は認められず、今後も戸建住宅の中にアパートも見られる住宅地域として推移するものと予測さ
れる。地下鉄駅徒歩圏内にあって利便性も良好なことから需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東区北東部の地下鉄東豊線各駅徒歩圏内に存する既成住宅地域。需要者の中心は、市内居住の交通およ
び居住の利便性等を指向する戸建住宅の取得者、アパート・マンション事業者、ハウスメーカー等と見られる。利便性
も良好な駅近接地域では需給は堅調であり、地価は上昇が続いている。中心となる価格帯は、戸建住宅用地は２，００
０万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、賃貸物件の供給過剰傾向を反映した賃料水準、空室状況等により、収益
価格は低水準に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的となっていることから、周辺類似
地域内に存する４事例を採用して試算した、実証的で説得力に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準
地との検討も踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌東 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[111.1]
100

100
[106.0]

100
[136.3]

[103.0]
100

99,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

賃貸物件の供給過剰傾向・融資環境の厳格化
にも依らず、利便性良好な地域では投資用物
件に対する底堅い需要が見られ、戸建用地需
要も堅調である。

地域要因の変動は特にないが、地下鉄駅への
接近性および利便性に優る地域であることか
ら、需給は堅調となっている。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１０３１１０３ -111041	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	１２０１０３１１０３ -111052	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２０１０３１１０３ -111003	札幌市東区		底地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２０１０３１１０３ -111048	札幌市東区		更地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		２住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,467	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	98,658	100 [ 102.9]	95,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	98,800
b	(　 ) 110,855	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	109,779	100 [ 102.9]	106,685		110,000
c	(　 91,064) 91,064	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,342	100 [ 107.1]	88,088		90,700
d	(　 ) 120,564	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	121,735	100 [ 111.4]	109,277		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

札幌東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,504,036	913,963	2,590,073	1,937,080	652,993	（　0.9512） 621,127	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	14,116,523 円　　　　（　 74,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.48	Ｓ3	211.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	13.9 m x 13.6 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の共同住宅を想定。各階１ＬＤＫ・２戸、平均専有面積約３２㎡、駐車場４台。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.48	91.3	64.32	1,360	87,475	1.0	87,475
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.48	91.3	64.32	1,400	90,048	1.0	90,048
							0.0	0
～

～

～

計		211.44	91.3	192.96		267,571		267,571
								0

⑨年額支払賃料	267,571 円　×　12ヶ月　＝　 3,210,852 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 192.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 138,931 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,349,783 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 184,289 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,501,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,571 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,504,036 円　　　　（　 18,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０３５１０３　　　　-511006	1,448 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	1,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０３５１０３　　　　-511005	1,262 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,317
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌東 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,600 円	31,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	294,863 円	3,685,783　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,300 円	31,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,600 円	31,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 913,963 円　（　　　　　　 4,836 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 211.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,937,080 円（　　　　　 10,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,504,036 円
②総費用	913,963 円
③純収益　①－②	2,590,073 円
④建物等に帰属する純収益	1,937,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	652,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	621,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,116,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,700 円／㎡）