鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１１５Ｔ１０２ -115007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
b	２０Ｋ１１５Ｔ１０２ -115006	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２０Ｋ１１１Ｔ１０２ -595037	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18.2m道道、北東10.9m、東5.4m、三方路		近商高度地区最高33m (90,200)
d	２０Ｋ１１１Ｔ１０２ -595056	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (80,200)
e	２０Ｋ１１１Ｔ１０２ -595055	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16.7m市道、南東10.9m、角地		準住居３３ｍ高度地区風致地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,487	100 [ 60.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,695	100 [ 100.0]	100,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 76,190	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,104	100 [ 72.0]	107,089		107,000
c	(　 ) 85,698	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.8]	94,130	100 [ 85.0]	110,741		111,000
d	(　 ) 90,854	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,671	100 [ 85.0]	109,025		109,000
e	(　 ) 83,613	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	81,065	100 [ 76.0]	106,664		107,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

札幌北 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,246,043	15,118,402	52,127,641	45,395,800	6,731,841	（　0.9468） 6,373,707	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	148,225,744 円　　　　（　 74,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	988.16	ＲＣ5F1B	3,808.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,999 ㎡	37.2 m x 62.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗の部分貸し、２～５階はファミリータイプの３ＬＤＫ、平均専有面積約７８．２８㎡。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	988.16	90.5	894.20	2,050	1,833,110	3.0	5,499,330
							0.0	0
2～ 4	居宅	704.00	89.0	626.24	1,620	1,014,509	1.0	1,014,509
							0.0	0
5～ 5	居宅	528.00	89.0	469.68	1,670	784,366	1.0	784,366
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	180.00

～

計		3,808.16	85.1	3,242.60		5,661,003		9,327,223
								0

⑨年額支払賃料	5,661,003 円　×　12ヶ月　＝　 67,932,036 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,242.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,932,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,760,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,534,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,157,434 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,327,223 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,246,043 円　　　　（　 33,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-591035	1,647 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,647	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,621 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-591030	1,523 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,523
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,118,000 円	706,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,534,602 円	70,692,036　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 852,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,201,200 円	706,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,118,402 円　（　　　　　　 7,563 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	706,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,808.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,395,800 円（　　　　　 22,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,246,043 円
②総費用	15,118,402 円
③純収益　①－②	52,127,641 円
④建物等に帰属する純収益	45,395,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,731,841 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,373,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,225,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出
札幌北 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-17

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　靖之

印

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区麻生町９丁目８４５番１２｢麻生町９－１－５｣				②地積　(㎡)	1,999 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区特別用途地区
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北西20m道道	水道、ガス、下水	麻生 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 37.0 ｍ、奥行　約　　 62.0 ｍ、規模　　 2,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし。

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

麻生駅北方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

道道琴似停車場新琴似線沿線の商業地域で特段の変化は無いが、周辺地域の地価上昇の影響等もあり、地価水準
は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に北区の幹線道路沿線の商業地域内の圏域。需要者は店舗、事務所、共同住宅用地等の取得を目的と
した法人事業者等が中心。麻生町の自動車交通量の多い道道琴似停車場新琴似線沿線の商業地域であり、周辺地域の地
価上昇の影響等もあり、地価水準は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は画地条件等の違いなどもあり把握しにくい状
況にあるが、対象地と同程度の規模の土地で概ね坪３４万円前後が取引の中心価格帯と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び賃料の遅行性等から比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。不動産市場の特性等から
、本件においては、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を中心に収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税の影響は懸念されるが、低金利等を
背景に市内不動産市況は堅調に推移しており
、利便性の高い地区を中心に地価の上昇が目
立つ状況にある。

道道沿線の商業地域であり、地域に特段の変
化は無いが、周辺地域の地価上昇の影響等も
あり、地価水準は上昇傾向にある。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１１１Ｔ１０２ -595032	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西18.2m道道、中間画地		近商高度地区最高33m 特別用途地区 (80,200)
b	２０Ｋ１１１Ｔ１０２ -595037	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18.2m道道、北東10.9m、東5.4m、三方路		近商高度地区最高33m (90,200)
c	２０Ｋ１１１Ｔ１０２ -595040	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18.2m道道、南西13m、角地		近商高度地区最高33m 特別用途地区 (90,200)
d	２０Ｋ１１５Ｔ１０２ -115007	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東22m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,633	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,940	100 [ 98.0]	99,939	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,900
b	(　 ) 85,698	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.8]	94,130	100 [ 98.0]	96,051		96,100
c	(　 ) 127,975	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	123,430	100 [ 98.0]	125,949		126,000
d	(　 ) 58,487	100 [ 60.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,695	100 [ 100.0]	100,695		101,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

札幌北 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,735,051	15,020,375	51,714,676	45,395,800	6,318,876	（　0.9468） 5,982,712	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	139,132,837 円　　　　（　 69,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	988.16	ＲＣ5F1B	3,808.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,999 ㎡	37.2 m x 62.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から１階店舗（部分賃貸）、２階以上共同住宅（３ＬＤＫ・平均専有面積約７８㎡）。

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	988.16	90.5	894.20	2,000	1,788,400	3.0	5,365,200
							0.0	0
2～ 4	住宅	704.00	89.0	626.24	1,630	1,020,771	1.0	1,020,771
							0.0	0
5～ 5	住宅	528.00	89.0	469.68	1,630	765,578	1.0	765,578
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	180.00

～

計		3,808.16	85.1	3,242.60		5,616,291		9,193,091
								0

⑨年額支払賃料	5,616,291 円　×　12ヶ月　＝　 67,395,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,242.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,395,492 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,760,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,507,775 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,647,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,193,091 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,735,051 円　　　　（　 33,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-591034	1,718 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,631 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-111001	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,505
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,118,000 円	706,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,507,775 円	70,155,492　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 781,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,201,200 円	706,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	706,000 円	706,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,020,375 円　（　　　　　　 7,514 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	706,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,808.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,395,800 円（　　　　　 22,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,735,051 円
②総費用	15,020,375 円
③純収益　①－②	51,714,676 円
④建物等に帰属する純収益	45,395,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,318,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,982,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,132,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,600 円／㎡）