別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 札幌北 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -16 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似９条１１丁目９６３番３５ ｢新琴似９条１１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東7.9m市道 水道、下水 麻生 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に大きな変動要因はなく現状維持で推移するものと予測する。北区内におい て新琴似地区は比較的人気があり宅地需要は堅調で、地価も上昇傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新琴似・新川等の北区西部の住宅地域。需要者は市内居住の一次取得者が大半であるが、周辺市町村から の転入も見られる。地下鉄駅周辺を中心に需要増が続く中、郊外地域へも戸建住宅用地需要が広がりを見せている。当 該近隣地域はやや交通利便性が劣るものの、比較的人気の新琴似地区内であり需要は根強く、地価も上昇傾向にある。 需要の中心価格帯は、土地が９００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円が上限と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は新琴似地区内のやや交通利便性が劣る郊外の一般住宅地域であり、賃貸需要は殆どなく、取引も自己利用の 住宅取得目的が主であるため収益価格の試算は断念した。比準価格は新琴似地区の類似性が高い事例より求めた結果で あり、市場の動向を反映した実証的価格と判断される。よって、価格形成要因の変動状況、前年価格からの推移等も踏 まえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の住宅地域は、地下鉄・ＪＲ駅周辺の需 要が引き続き堅調で地価上昇が続いている。 郊外へも需要は広がっており、総体的に強含 み傾向にある。 特に大きな変動要因はない。上記一般的要因 の影響もあり、郊外ではあるが比較的人気の ある新琴似地区内の当該地域への需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％