別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 札幌中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区伏見２丁目１８５８番７２ ｢伏見２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 特別用途地区 (40,99) 1:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 南東6m市道 水道、下水 円山公園 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　　　北　 ６ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 伏見地区の傾斜地に存する住宅地域で、地域内には格別の変動要因はなく、取引も比較的堅調であることから、 今後も地価水準は概ね横這いないしは若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に伏見地区及びその周辺の傾斜地地域の住宅地域である。需要者は住宅の取得を目的とした個人が中 心である。伏見地区の熟成した住宅地域で、大規模開発による宅地の供給等もなく、需給関係は比較的安定している。 土地は標準地と同規模程度の２４０㎡で１４００万円前後、新規の戸建物件は少なく、主に中古物件の取引が中心とな っており、中古物件は建物の築年数等により異なることから価格水準は様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は１低専に属することから、容積率等の規制、投資採算性の観点から共同住宅を想定することが現実的では ないため、収益価格は試算しなかった。対象地は伏見地区の一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域に存しており、快適 性が重視され、周辺の取引価格が指標となることから、本件においては、市場価値を反映した比準価格を採用し、代表 標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [103.0] 100 100 [103.0] 100 [147.9] [104.5] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心部、地下鉄駅徒歩圏を中心に住宅地需要 が強く、地下鉄駅徒歩圏外では価格水準によ り需要は区々で、傾斜地は総じて需要は弱い 傾向にある。 伏見地区の住宅地域で、地域内に特別の変動 要因はなく、地価も横這いないしは若干の上 昇傾向で推移すると見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％